PANDUAN KPR

Membeli rumah khususnya saat pembelian rumah pertama adalah salah satu keputusan besar dalam hidup seseorang. Oleh karena itu sering ada istilah beli rumah itu adalah “jodoh-jodohan” karena memang layaknya seperti memilih pasangan hidup yang dipilih untuk hidup bersama sampai kelak lanjut usia bahkan bisa diwariskan ke anak cucu.

Memilih rumah yang akan anda beli sih mudah, tapi apakah pilihan anda tersebut sudah tepat sesuai kebutuhan dan kemampuan Anda? Nah simak Tanya Jawab Sekaligus Panduan Membeli Rumah dibawah ini :

Prinsip Persetujuan KPR (Kredit Pemilikan Rumah)

Karakter seseorang dianggap salah satu penentu paling krusial dalam pemberian kredit. Analoginya sangat sederhana saat anda ingin meminjamkan uang ke orang yang tidak anda kenal tentu anda juga mencari tau karakter orang itu. Jika ternyata misalnya saja anda tahu bahwa orang yang ingin meminjam uang ke anda tersebut pernah juga berhutang ke teman anda dan tidak dibayar atau dibayarnya tidak tepat waktu tentu anda akan enggan meminjaminya bukan?

Sama halnya dengan bank juga demikan, cara bank mengechek karakter dan kelancaran pembayaran anda adalah dengan melihat status BI checking anda. Dari sana akan terlihat semua status hutang anda yang sedang berjalan dan kelancaran pembayaran anda. Jika didapati ternyata BI checking anda bermasalah bank akan enggan menyetujui permohonan kredit anda.

Report Status BI Checking anda disebut Call mulai dari Call 1 sampai dengan Call 5. Call 1 artinya lancar sedangkan Call 2 sampai Call 5 anda statusnya adalah punya hutang yang tertunggak. Semakin besar Call nya artinya semakin lama anda tunggakan anda belum terbayar.

Saran kami jika memang anda memiliki tunggakan hutang yang terkoneksi ke OJK entah KTA, cicilan leasing mobil atau motor bahkan sampai cicilan ricecooker anda yang menggunakan credit card bermasalah sebaiknya anda selesaikan terlebih dahulu.

Yang perlu digaris bawahi punya hutang atau cicilan ketempat lain saat mengajukan tidaklah masalah selama cicilan anda lancar. Tetapi jika cicilan anda ditempat lain tertunggak atau tersendat akan menjadi kendala bagi anda yang ingin mengajukan KPR yang bisa mengakibatkan ditolaknya Pengajuan KPR anda.

Saat anda ingin meminjamkan ke orang yang tidak anda kenal pasti juga anda akan melihat kemampuan orang tersebut jangan sampai saat anda meminjamkan sejumlah dana tertentu orang tersebut kewalahan membayar cicilannya.

Sama halnya dengan Bank, saat anda mengajukan kredit kepada Bank maka pada umumnya Bank memiliki ketentuan bahwa cicilan anda sebisa mungkin tidak boleh lebih dari 40% dari penghasilan anda sehingga resiko gagal bayar cicilan kepada bank Dapat diminimalisir.

Kebijakan penentuan maksimal persentasi masing-masing Bank berbeda-beda mulai dari 30 % sd 50% penghasilan anda dan juga tergantung besaran penghasilan anda. Semakin besar penghasilan anda biasanya bank memberi kelunakan persentasi cicilan yang lebih besar dari penghasilan.

Satu hal lagi yang perlu digaris bawahi bahwa penghasilan yang dimaksud disini adalah penghasilan bersih dan dapat diakui dan dibuktikan kepada bank. Penghasilan bersih artinya adalah penghasilan anda atau penghasilan gabungan anda bersama istri (jika sudah menikah) setelah dikurangi dengan semua cicilan berjalan yang ada.

Faktor kedua adalah penghasilan dapat diakui dan dibuktikan artinya penghasilan tersebut memang memiliki bukti yang jelas. Jika anda sebagai karyawan maka buktinya adalah dari slip gaji anda. Jika anda sebagai pengusaha artinya dibuktikan melalui rekening Koran anda atau dokumen pendukung lainnya seperti laporan keuangan dan neraca laba rugi serta kelengkapan legalitas usaha anda diantaranya adalah TDP dan SIUP.

Rekening koran adalah print out yang dikeluarkan Bank tempat anda menabung atau menaruh perputaran dana anda. Anda tinggal datang ke customer services bank untuk meminta print outnya.

Umumnya bank meminta rekening koran 3 bulan terakhir (untuk karyawan) dan 6 bulan sd 12 bulan terakhir (untuk pengusaha). Rekening koran yang valid adalah rekening koran yang sesuai dengan report penghasilan anda.

Maksudnya adalah jika anda karyawan dan mengaku memiliki gaji sebesar 10 Juta sebulan selain dibuktikan lewat slip gaji artinya di rekening koran anda terdapat mutasi saldo masuk setiap bulan sebesar 10 juta dari kantor anda.

Demikian juga saat anda pengusaha yang mengaku memiliki omset usaha misalnya rata-rata 100 juta sebulan dengan penghasilan bersih dari omset yang didapat adalah 20 juta sebulan. Maka selain di buktikan di pembukuan anda sendiri di rekening koran anda harus tercitra bahwa total akumulasi saldo masuk perbulan ke rekening anda sebesar 100 juta.

Pada umumnya hampir semua bentuk pinjaman bank apalagi dengan jumlah relative besar menggunakan agunan. Demikian juga dalam hal permohonan KPR, jaminan pinjaman anda adalah dokumen legalitas properti anda sendiri.

Bank akan menunjuk Notaris yang tujuannya memeriksa  legalitas jaminan anda dan membuat akta perjanjian anda kepada bank atas agunan pinjaman anda.

Sebenarnya ini jadi keuntungan bagi konsumen yang ingin membeli rumah secara KPR  karena secara tidak langsung Bank yang akan memerika semua legalitas rumah yang ingin dibeli yang otomatis mengamankan debiturnya juga dari masalah legalitas di kemudian hari.

Bagi anda yang ingin membeli rumah sekenderi sebaiknya anda konsultasikan dulu legalitas propertinya ke broker professional yang anda kenal atau bisa juga datang ke notaris.

Sedangkan untuk perumahan baru jika perumahan tersebut memang sudah bekerjasama dengan Bank dan bisa menerima pembayaran dengan KPR artinya perumahan tersebut sudah memiliki legalitas yang lengkap karena Bank tidak akan bisa bekerjasama dengan Developer yang legalitasnya belum lengkap.

Adapun legalitas yang dimaksud untuk dijaminkan ke Bank adalah Sertifikat (bisa SHM atau SHGB), IMB dan PBB tahun terakhir.

Besaran DP pada umumnya untuk rumah pertama adalah sebesar 10% sd 20% dari Harga Jual. Tapi DP juga bisa dimungkinkan lebih kecil pada kasus perumahan baru misalnya yang dimana Developer memberikan diskon untuk mengurangi besaran DP anda menjadi angka yang relatif jauh lebih kecil dari ketentunan Bank bahkan sampai dengan DP Nol.

DP (Down Payment) sendiri besarannya bisa saja berbeda tergantung dari beberapa hal diantaranya adalah:

  • Berdasarkan Kepemilikan Rumah

Jika anda adalah pembeli rumah pertama kali maka DP yang anda siapkan mulai dari 10% sampai dengan 20%. Yang dimaksud rumah pertama adalah rumah pertama yang sedang dalam periode cicilan KPR. Jadi jika anda sebelumnya sudah pernah membeli rumah secara cash atau mungkin secara KPR namun sudah lunas dan anda ingin mengajukan KPR lagi maka anda masih termasuk dalam kategori sebagai pembeli rumah pertama.

Sedangkan untuk pemilikan rumah kedua diwajibkan membayar DP sebesar 30% dan akan lebih besar lagi untuk kepemilikan rumah ketiga dan seterusnya.

  • Berdasarkan Luasan Bangunan

Sesuai dengan ketentuan BI mengenai KPR besaran DP juga diatur berdasarkan luasan bangunan yang ingin anda beli. Jika luasan bangunan yang anda ingin beli masih di bawah 70 meter persegi maka DP yang perlu anda siapkan bisa lebih rendah mulai dari 10% (tergantung kebijakan masing-masing Bank). Sedangkan untuk luasan bangunan lebih dari 70 meter DP minimal sebesar 20%. Yang diatur adalah luas bangunan bukan luasan tanah. Jadi kalau anda membeli rumah dengan bangunan 45 meter persegi diatas tanah 100 meter maka tetap dianggap sebagai pengajuan KPR dengan luasan bangunan dibawah 70 meter persegi.

  • Berdasarkan Nilai Apraisal Bank.

Seperti yang sudah dijelaskan sebelumnya diatas persentase DP di hitung berdasarakan nilai yang dikeluarkan aprasial Bank. Jika ternyata nilai transaksi anda berada diatas nilai aprasial maka anda diwajibkan menambah DP.

  • Berdasarkan Kemampuan Finansial Anda

Prinsipnya sama dengan dipoint pertama saat bank menilai penghasilan anda misalnya hanya mampu menyicil sebesar 3 juta perbulan sedangkan cicilan rumah yang anda inginkan dengan DP 30% ternyata sebesar 4 juta perbulan maka Bank akan meminta penambahan DP sehingga setelah penambahan DP tersebut cicilan anda menjadi 3 juta perbulan.

Harus WNI dan Berdomisili di Indonesia

Memenuhi Persyaratan Rentang Usia Pengajuan KPR

Status Karyawan Tetap Minimal 2 Tahun Kerja (Jika Karyawan)

Memiliki Perijinan Usaha (Jika Pengusaha)

Data diri Anda dan Pasangan (Jika sudah menikah) Lengkap

 
  • Usia minimum 21 tahun atau sudah menikah

Bagi pemohon dibawah 21 tahun maka bank akan menolak permohonan kredit kecuali pemohon sudah menikah.

  • Pada Saat Kredit Lunas Usia Maksimum 56 tahun (untuk Karyawan) dan 60 tahun (untuk Pengusaha)

Usia anda akan berpengaruh terhadap maksimal periode pinjaman yang bisa anda ajukan. Semakin tua usia pengajuan akan semakin singkat periode pinjaman nya dan berakibat jumalah pinjamannya akan semakin kecil.

Sebagai gambaran misalnya bagi karyawan yang berusia 25 tahun dengan 40 tahun walaupun penghasilannya sama namun besar pinjaman yang mereka dapatkan akan berbeda.

Misalnya saja penghasilan mereka berdua sama-sama 15 juta perbulan maka bagi usia yang 25 tahun dapat menyicil 5 juta perbulan selama 20 tahun sedangkan usia 40 tahun hanya bisa dapat menyicil 5 juta perbulan selama 10 tahun yang otomatis jumlah pinjaman yang bisa mereka dapatkan masing-masing akan berbeda.

Berdomisili di Indonesia artinya pemohon tinggal di Indonesia dan lebih sering berada di Indonesia. Ini kerap kali menjadi kendala bagi pemohon yang berstatus sebagai TKI di luar negeri dan juga bagi yang bekerja di pelayaran luar negeri karena sekalipun mereka memiliki rumah di Indonesia mereka termasuk kategori tidak berdomisili di Indonesia.

Namun berdasarkan pengalaman kami ada beberapa bank di Indonesia yang dapat memberikan kebijakan tersendiri bagi anda yang bekerja di luar negeri namun memiliki keluarga di Indonesia selama di luar negeri anda bekerja sebagai pekerja formil (bukan non formil) di perusahaan yang memiliki kredibilitas yang baik dan lebih baik lagi jika memiliki kantor cabang perwakilan di Indonesia.